21 października 2024 r. Naczelny Sąd Administracyjny podjął uchwałę o sygn. III FPS 2/24, zgodnie z którą budynki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków w rozumieniu art. 21 ust. 1 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne jako mieszkalne, przeznaczone do najmu w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (upol).
Uchwała dotyczy jednej z najbardziej kontrowersyjnych sporów na gruncie podatku od nieruchomości. Chodzi o sytuację, w której budynek albo część budynku zaklasyfikowanego w ewidencji gruntów i budynków jako budynek mieszkalny, jest wynajmowany przez przedsiębiorcę najemcom, a oni wykorzystują ten budynek albo część budynku na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. W praktyce organy podatkowe, a także część sądów administracyjnych stała na stanowisku, wedle którego sam fakt prowadzenia przez wynajmującego działalności gospodarczej prowadził do uznania, że budynek jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. Stanowisko to wychodziło z założenia, że zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej w tym przypadku nie wymaga, aby w budynku lub lokalu prowadzono działalność gospodarczą. Już sama działalność prowadzona przez wynajmującego „zarażała” budynek i w konsekwencji, właściwa miała być wysoka stawka podatkowa.
Powyższe, błędne stanowisko, bywało kwestionowane w orzecznictwie. Przykładowo NSA w wyroku z 7 lutego 2024 r., sygn. akt III FSK 1473/22 wskazał, że: „Za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie będą mogły być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika (np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną, podmiot działający w formule społecznej agencji najmu albo społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub innego właściciela będącego przedsiębiorcą) do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne) nastąpiło w ramach gospodarczej działalności podatnika (np. komercyjnego najmu). Istotne jest, by w budynku (lokalu) mieszkalnym realizowany był cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w przedstawionym wyżej rozumieniu. Bez znaczenia pozostaje natomiast okoliczność, czy funkcja ta (tzn. mieszkaniowa) realizowana jest przez podatnika czy jego najemcę.” W podobnym duchu wypowiedział się NSA w wyroku z 22 listopada 2023 r., sygn. akt III FSK 4264/21 i wyroku z 12 lipca 2023 r., sygn. akt III FSK 250/23.
W naszej ocenie, uchwała trafnie oddaje cel, któremu służy nałożenie wyższej stawki na budynki mieszkalne zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. W naszej opinii, pojęcie „zajęcia budynku na prowadzenie działalności gospodarczej” dotyczy sytuacji, w której budynek, pomimo zaklasyfikowania go jako obiektu mieszkalnego, jest wykorzystywany np. jako biuro, sklep lub hotel. Dominujące wcześniej w orzecznictwie podejście niekorzystne dla podatników w nieuzasadniony sposób różnicowało stawki podatku jedynie w zależności od formy działalności. Jako przykład może posłużyć przejście z „najmu prywatnego” na najem w ramach działalności gospodarczej – w takiej sytuacji stawka ulegała wielokrotnemu podwyższeniu pomimo braku jakiejkolwiek faktycznej zmiany w sposobie korzystania z budynku. Sama uchwała prowadzi w tym zakresie do ujednolicenia stawek podatku niezależnie od statusu wynajmującego.
Uchwała ma znaczenie zarówno dla mniejszych firm, których przedmiot działalności polega na wynajmie nieruchomości mieszkaniowych, jak również dla dużych graczy na rynku. Uchwała jednoznacznie przesądza, że części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, nie mogą zostać uznane za „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej”, a przez wykorzystywanie (zajęcie) na cele mieszkalne należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu. Tej konkluzji nie zmienia okoliczność, że podatnik wynajmuje lokale w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umów najmu. A contrario, należy uznać, że „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej” są budynki mieszkalne, które są wykorzystywane do krótkotrwałego odpłatnego najmu lokali mieszkalnych. Takie budynki nie są związane z zaspokajaniem podstawowych potrzeb mieszkaniowych, lecz są wykorzystywane do świadczenia usług hotelarskich lub pokrewnych.
Uchwała otwiera możliwość wygrania toczących się sporów dotyczącej opisywanej kwestii. Z drugiej strony, jeżeli firmy nadpłacały podatek od nieruchomości, uchwała daje mocny argument do wykorzystania w procesie zwrotu nadpłaty.
W razie jakichkolwiek pytań z Państwa strony odnośnie nowelizacji oraz jej praktycznych konsekwencji, pozostajemy do Państwa dyspozycji.